Ranking kredytów hipotecznych

Ranking kredytów hipotecznych 2019

 

Poniższy wpis to nie tylko ranking kredytów hipotecznych, ale też prognozy i zapowiedzi tego, czego się spodziewać w roku 2019. Po pierwsze przeanalizuję dostępne na początku roku oferty kredytowe. Po drugie rozwieję podstawowe mity i koncepcje, z którymi często spotykam się podczas rozmów z Klientami. Po trzecie otrzymasz ode mnie kilka podpowiedzi, jak szukać swojego kredytu. Na koniec dowiesz się jeszcze, czego nie robić dokonując wyboru oferty. Konkretnie, prosto i przystępnie, w taki sposób by wszelkie zawiłości zostały omówione i wyjaśnione.

Oferty kredytowe: hipoteka styczeń 2019

 

Po kredyt na kupno mieszkania/domu, to raczej wszyscy wiemy, że należy pójść do Banku. Niby to oczywiste, ale do którego? Oferty różnią się szczegółami. Którą z nich wybrać? Odpowiedź brzmi: kieruj się tym, co jest dla Ciebie ważne, bo ostatecznie to Ty wybierasz Bank i ofertę.

Jeżeli chcesz najniższą ratę – wybierz Bank, który daje Ci najniższą ratę. Nie chcesz żadnych ubezpieczeń od Banku – możesz też wybrać taką ofertę. Wolisz brak prowizji, zamiast niższych kosztów całkowitych i dodatkowych produktów – masz prawo zdecydować się na taką propozycję. Ale poza tym co Ty chcesz i co najważniejsze dla Ciebie, warto abyś sprawdził wysokości kosztów, które pojawią się przy kredycie. Matematyka nie kłamie, więc to jest najlepszy sposób określenia tego, co będzie się Tobie opłacało najbardziej.

Pierwsza potrzeba nie zawsze jest jedynym słusznym kierunkiem do wyboru oferty

Oczywiście może być też tak, że Twoja priorytetowa potrzeba, którą pokazałem w powyższych przykładach, stanie się mniej istotna. Różne rzeczy mogą na to wpłynąć. Przekona Cię np. niższy koszt całkowity, czy wartość dodana – zabezpieczenie najbliższych, wynikające z wzięcia ubezpieczenia na życie. Żeby omówić to precyzyjniej, pokażę Ci symulacje ofert Bankowych obowiązujących na dzień 16.01.2019.

Poniżej znajdziesz podsumowania ofert przygotowanych w oparciu o symulacje bankowe. Dzięki temu zobaczysz, jakie koszty w nich występują, a także to jak na początku roku 2019 wyglądają propozycje Banków. Zyskasz szeroką wiedzę, która przybliży Cię do własnego kredytu

 

Założenia symulacji nr 1: Chcesz kupić mieszkanie o wartości 320 tys. zł. Masz swoich oszczędności 32 tys. zł (tak, możesz dostać kredyt przy wpłacie minimum 10% wkładu – to znaczy, że tyle też potrzebujesz własnych pieniędzy; natomiast 90% ceny transakcji to maximum kredytu, który dzisiaj możesz uzyskać). Kredyt po uwzględnieniu wkładu wyniesie 288 tys. zł. Okres kredytowania to 20 i dla porównania 30 lat. Sposób spłaty kredytu: raty równe. 

Oferty Banków kredytujących transakcje z minimum 10% wkładem: Pekao Bank Hipoteczny, mBank, PKO BP, Santander Bank, Pekao S.A., Millennium Bank, Raiffeisen, Alior Bank.

Kilka słów wyjaśnienia

Pekao Bank Hipoteczny oferuje kredytowanie nieruchomości na rynku wtórnym i na rynku pierwotnym, ale tylko nieruchomości oddanych do użytkowania. mBank finansując cel: zakup spółdzielczego prawa do lokalu – stosuje wyższe oprocentowanie do czasu przekształcenia prawa we własność.

Każdy z Banków może stosować oferty, które zawierają dodatkowe wymogi np. założenie konta plus utrzymywanie comiesięcznych wpływów na nie, ubezpieczenia na życie i/lub nieruchomości itd. Korzystanie z dodatkowych produktów i wywiązywanie się z ustaleń, pozwala otrzymać oferty z niższymi kosztami. Z tego też powodu poniższe symulacje będą zawierały kilka wariantów w tym samym Banku.

Ranking kredytów hipotecznych warunki

Czego możesz się spodziewać po tych propozycjach i jak wyglądają one w skrócie? 

 

Prowizje: od 0% do 2%. Zazwyczaj prowizje 0% wiążą się z korzystaniem z ubezpieczenia. Marże Banków (przyp. część stała oprocentowania zapisana w umowie) rzędu: 1,95% – 2,39% – 3,3%, a nawet 4% do 5%, jednak te najwyższe oferty dotyczą podwyższonej marży dla nieruchomości ze spółdzielczym prawem własności. Koszty dodatkowe z tytułu ubezpieczenia tzw. pomostowego (wyższe oprocentowanie do momentu wpisania kredytu do Księgi Wieczystej): od 0,9% – 2,5%. W każdym Banku musisz liczyć się też z tym, że będzie wykonywana wycena/szacowanie nieruchomości – koszt to 300-420 do 500 zł.

Całkowite koszty kredytów dla 30 lat, w tym przykładzie mieszczą się w przedziale ok. 203 – 287 tys. zł i więcej. Przy 20 latach, koszty te będą niższe z uwagi na krótszy okres spłaty, ale również z uwagi na stosowanie w krótszym czasie ubezpieczenia na życie, o ile takowe występuje w ofercie. Koszt całkowity w okresie 20 lat oscyluje w granicach ok. 130 – 213 tys. zł wzwyż.

Przyjrzyjmy się jednak dokładnie wszystkim wartościom. Wszystkie parametry są możliwie przybliżone i precyzyjnie wskazane. Podaję oferty według całkowitych kosztów kredytu (wszystkich opłat, w tym prowizja, oprocentowanie, koszty ubezpieczenia itp.) rosnąco:

Pekao Bank Hipoteczny, 30 lat (łącznie ok. 203 tys. zł) – oferta promocyjna: odsetki 191500 zł, prowizja 1440 zł, ubezpieczenie pomostowe (do momentu wpisu kredytu do KW, przyjęty w symulacji okres 6 miesięcy) 1040 zł, ubezpieczenie nieruchomości za pośrednictwem Banku w całym okresie 8640 zł / 20 lat to spadek kosztów całkowitych do: ok. 130 tys. zł

mBank, 30 lat (łącznie ok. 208 tys. zł) – oferta promocyjna: odsetki 189700 zł, prowizja 1440 zł, ubezpieczenie pomostowe 1530 zł, ubezpieczenie nieruchomości z Banku 7560 zł, ubezpieczenie na życie 7440 zł / 20 lat to spadek kosztów całkowitych do: ok. 135,8 tys. zł

PKO BP, 30 lat (łącznie ok. 213,5 tys. zł) – oferta z ubezpieczeniem o utraty pracy: odsetki 193000 zł, prowizja 0 zł, ubezpieczenie pomostowe 900 zł, ubezpieczenie nieruchomości 6900 zł, ubezpieczenie od utraty dochodu  9360 zł, ubezpieczenie niskiego wkładu (z racji kwoty kredytu po wyżej 80% wartości zabezpieczenia) 2700 zł  / 20 lat to spadek kosztów całkowitych do: ok. 138,5 tys. zł

Santander, 30 lat (łącznie ok. 222 tys. zł) – oferta z zachowaniem warunku wpływów na konto: odsetki 207700 zł, prowizja 4320 zł, ubezpieczenie pomostowe 1020 zł, ubezpieczenie nieruchomości z Banku 8640 zł  / 20 lat to spadek kosztów całkowitych do: ok. 142,8 tys. zł

Pekao S.A., 30 lat (łącznie ok. 222,5 tys. zł) – oferta z założeniem warunku wpływów na konto oraz ubezpieczeniem na życie (możliwe jest przedstawienie własnego ubezpieczenia, co z pewnością wpłynie na niższy koszt całkowity kredytu): odsetki 178800 zł, prowizja 5472 zł, ubezpieczenie pomostowe 1000 zł, ubezpieczenie nieruchomości z Banku 8640 zł, ubezpieczenie na życie 25980 zł, ubezpieczenie niskiego wkładu 2050 zł  / 20 lat to spadek kosztów całkowitych do: ok. 144,5 tys. zł

Santander, 30 lat (łącznie ok. 223,6 tys. zł) – oferta z oprocentowanie stałym na okres 5 pierwszych lat z wymogiem wpływów na konto: odsetki 206300 zł, prowizja 7200 zł, ubezpieczenie pomostowe 1020 zł, ubezpieczenie nieruchomości z Banku 8640 zł  / 20 lat to spadek kosztów całkowitych do: ok. 147,8 tys. zł

Santander, 30 lat (łącznie ok. 228,3 tys. zł) – oferta bez wymogów dodatkowych: odsetki 219600 zł, prowizja 7200 zł, ubezpieczenie pomostowe 1020 zł, ubezpieczenie nieruchomości z Banku 8640 zł  / 20 lat to spadek kosztów całkowitych do: ok. 142,8 tys. zł

PKO BP, 30 lat (łącznie ok. 228,5 tys. zł) – oferta bez wymogów dodatkowych: odsetki 211600 zł, prowizja 5760 zł, ubezpieczenie pomostowe 900 zł, ubezpieczenie nieruchomości z Banku 6900 zł, ubezpieczenie niskiego wkładu  2900 zł  / 20 lat to spadek kosztów całkowitych do: ok. 146,7 tys. zł

Santander, 30 lat (łącznie ok. 229,3 tys. zł) – oferta z ubezpieczeniami życia i od utraty dochodu, z wymogiem wpływów na konto: odsetki 207700 zł, prowizja 1440 zł, ubezpieczenie pomostowe 1020 zł, ubezpieczenie nieruchomości z Banku 8640 zł, ubezpieczenie na życie 6600 zł, ubezpieczenie od utraty dochodu 3480 zł / 20 lat to spadek kosztów całkowitych do: ok. 150,6 tys. zł

Millennium, 30 lat (łącznie ok. 231,1 tys. zł) – oferta z wymogiem wpływów na konto i transakcji płatniczych oraz z ubezpieczeniem na życie: odsetki 208000 zł, prowizja 0 zł, ubezpieczenie pomostowe 1440 zł, ubezpieczenie nieruchomości z Banku 8664 zł, ubezpieczenie na życie 12600 zł / 20 lat to spadek kosztów całkowitych do: ok. 147 tys. zł

Pekao Bank Hipoteczny, 30 lat (łącznie ok.  234,4 tys. zł) – oferta standardowa bez dodatkowych wymogów: odsetki 218500 zł, prowizja 5760 zł, ubezpieczenie pomostowe 1040 zł, ubezpieczenie nieruchomości z Banku 8640 zł / 20 lat to spadek kosztów całkowitych do: ok. 150,7 tys. zł

Raiffeisen, 30 lat (łącznie ok. 237,5 tys. zł) – oferta z pakietem produktów, ubezpieczenia życia, wpływu wynagrodzenia, kartą kredytową, ubezpieczeniem nieruchomości: odsetki 201600 zł, prowizja 0 zł, ubezpieczenie pomostowe 1000 zł, ubezpieczenie nieruchomości 7560 zł, ubezpieczenie życia 24840 zł, koszt karty kredytowej 1800 zł / 20 lat to spadek kosztów całkowitych do: ok. 150,7 tys. zł

Millennium, 30 lat (łącznie ok. 240,5  tys. zł) – oferta standardowa bez wymogów produktów: odsetki 238600 zł, prowizja 0 zł, ubezpieczenie pomostowe 1440 zł, ubezpieczenie nieruchomości z Banku 8640 zł  / 20 lat to spadek kosztów całkowitych do: ok. 157,6 tys. zł

Raiffeisen, 30 lat (łącznie ok. 251,4 tys. zł) – oferta standardowa bez wymogów produktów: odsetki 244000 zł, prowizja 5760 zł, ubezpieczenie pomostowe 950 zł, ubezpieczenie nieruchomości 7560 zł  / 20 lat to spadek kosztów całkowitych do: ok. 165,8 tys. zł

Pekao S.A., 30 lat (łącznie ok. 254,8 tys. zł) – oferta standardowa z wymogami konta, wpływów oraz ubezpieczeniem na życie z Banku: odsetki 210600 zł, prowizja 5730 zł, ubezpieczenie pomostowe 1080 zł, ubezpieczenie nieruchomości 8640 zł, ubezpieczenie na życie z Banku 25920 zł, ubezpieczenie niskiego wkładu 2346 zł / 20 lat to spadek kosztów całkowitych do: ok. 164, 3 tys. zł

mBank, 30 lat (łącznie ok. 260,8 tys. zł) – oferta standardowa bez wymogów produktów: odsetki 250000 zł, prowizja 1440 zł, ubezpieczenie pomostowe 1620 zł, ubezpieczenie nieruchomości z Banku 7560 zł  / 20 lat to spadek kosztów całkowitych do: ok. 165,4 tys. zł

Alior Bank, 30 lat (łącznie ok. 282,3 tys. zł) – oferta z ubezpieczeniem na życie z Banku: odsetki 219600 zł, prowizja 2880 zł, ubezpieczenie pomostowe 2700 zł, ubezpieczenie nieruchomości z Banku  8220 zł, ubezpieczenie na życie z Banku 47400 zł  / 20 lat to spadek kosztów całkowitych do: ok. 181,9 tys. zł

Alior Bank, 30 lat (łącznie ok. 287 tys. zł) – oferta standardowa bez wymogów produktów: odsetki 270000 zł, prowizja 5760 zł, ubezpieczenie pomostowe 2800 zł, ubezpieczenie nieruchomości z Banku  8220 zł  / 20 lat to spadek kosztów całkowitych do: ok. 183 tys. zł

oferty z marżą 4-5 % mBanku, dotyczące zakupu nieruchomości z prawem spółdzielczym własnościowym do lokalu – nie zostaną przedstawione z uwagi na duży zakres niedoszacowania kosztów (nie jest to możliwe, by uniwersalnie określić kiedy wysokość marży spadnie)

Podsumowując styczniowy ranking kredytów hipotecznych 2019, pozwolę sobie na kilka uwag:

– faktycznie możesz mi zarzucić, że przedstawiłem jedynie oferty z wkładem 10 % – byłem w trakcie przygotowań kolejnej część rankingu, która by zawierała oferty również z wkładem min. 20%, jednak konieczność dopilnowania spraw kredytowych moich Klientów była priorytetem i nie zdążyłem udostępnić kolejnej części rankingu (komentarz dodany w marcu 2019)

– oferty przedstawione w powyższych symulacjach nie zawierają negocjacji jeżeli takowe Bank przewiduje, ale moi Klienci wiedzą o tym, że tam gdzie jest to możliwe staram się o uzyskanie najlepszych dla Nich warunków

– dlaczego nie podałem wysokości raty – zrobiłem to umyślnie, bo wysokość raty w porównaniu do kosztów wcale nie musi wskazywać na atrakcyjność (w znaczeniu opłacalności i spełnieniu potrzeb wnioskodawcy) danej oferty, a jest to jeden z mitów i wskazówka czego nie robić wybierając Bank

– pamiętaj, że symulacje ze stopą zmienną (a jest to większość ofert) mogą się zmienić – przede wszystkim w zakresie kosztu odsetek; tutaj ważna informacja stopy procentowe mają być nadal na tym samym poziomie w roku 2019 i ta tendencja może się utrzymać, a jeżeli nastąpią zmiany to tylko ze skutkiem takim, że raty kredytów (koszt odsetek) wzrosną, na skutek wzrostu Wiboru

Na koniec kilka rad czego nie robić szukając kredytu hipotecznego:

– nie przywiązuj się do raty kredytu – każdy kredyt hipoteczny (za wyjątkiem tych które w pierwszych 5 latach mają stałe oprocentowanie) składa się ze zmiennej części oprocentowania Wiboru3m czy Wiboru 6m, co w perspektywie roku, dwóch lub pięciu, może ulec zmianie, a tym samym rata kredytu

– nie wybieraj oferty tylko według raty – sprawdź wymagane produkty dodatkowe, warunki które musisz spełnić, bo może jakiś produkt lub postawiony warunek będzie Ci przeszkadzał, albo nie będziesz mógł się z niego wywiązać (np. nie będziesz mógł co miesiąc przez 3-5-7 lat wpłacać wynagrodzenia na konto); nie dotrzymanie wymogu grozi wzrostem oprocentowania

– nie bój się ubezpieczeń za pośrednictwem Banku – fakt najczęściej zawierają jakąś listę sytuacji, w których nie będą mogły zadziałać, dlatego przed wybraniem ubezpieczenia czytaj Ogólne Warunki Ubezpieczeń i zakres wyłączeń ubezpieczenia; oczywiście jeżeli masz pogląd: “nigdy, żadnych ubezpieczeń, choćby było taniej to nie chcę” – masz takie prawo i wtedy wybieraj spośród ofert bez takiego dodatkowego produktu (podejście do ubezpieczenia np. ubezpieczenia na życie, jest każdego indywidualną sprawą i ja szanuję podejście osób, które absolutnie nie chcą się dodatkowo ubezpieczać – nic na siłę)

– ostatnia najważniejsza uwaga – jeżeli pracownik Banku czy pośrednik finansowy, przedstawia Ci symulacje ofert Bankowych, a czegoś nie rozumiesz z przedstawianych wiadomości, zadawaj pytania aż wszystko stanie się jasne.

 

Symulację dostosowaną do Twoich potrzeb i założeń chętnie przedstawię Ci i omówię na spotkaniu, a jeżeli masz pytania do powyższego wpisu, zadzwoń lub napisz do mnie.

Podziel się wiedzą

Share on facebook
Share on google
Share on twitter
Share on linkedin